È arrivato finalmente il fatidico momento, quello di comprare casa. Dopo mesi e mesi passati a vagliare tutte le possibilità e a visitare decine di appartamenti, avete infine trovato la soluzione ideale: il quartiere è quello giusto, l’esposizione è ottima, le finestre sono grandi e luminose, c’è il balcone e non manca nemmeno il ripostiglio. Avete deciso che quella casa deve essere vostra, insomma. Ma dopo aver fatto tappa dal notaio per il rogito, rimane ancora un nodo importante da sciogliere: il mutuo. Quale scegliere? Con quale banca? In realtà, per rispondere a queste domande occorre porsene prima un’altra ancora più importante, perché determinerà il destino dei successivi venti o trent’anni di rate da pagare: che cosa sono davvero Tan e Taeg, e perché sono così fondamentali?
La decisione più cruciale, quando si tratta della sottoscrizione di un mutuo si riduce sostanzialmente a questi due elementi. Tan e Taeg altro non sono che i tassi di interesse posti sul finanziamento, ovvero quelli che ne determinano il costo. In particolare il Tan, il Tasso annuo nominale, è la misura degli interessi da pagare annualmente per il mutuo, cioè ciò che definisce quale sarà il costo della rata, parametrato al reddito della persona. È sul Tan che si costruisce innanzitutto il risparmio, perché è l’elemento su cui viene calcolata la voce di spesa maggiore (cioè la rata), e quindi vale la pena di verificarlo con attenzione nel momento in cui si vagliano le offerte di finanziamento delle varie banche: un Tan basso significherà che il tasso d’interesse è contenuto, e quindi che quella a cui si sta guardando è una buona offerta.
Fin qui, tutto bene. Oltre alle rate, però, la sottoscrizione di un mutuo comprende anche una serie di altre spese aggiuntive di vario tipo, come ad esempio le spese di istruttoria o di gestione pratica e di perizia dell’immobile, eventuali spese di incasso della rata, quelle dell’assicurazione obbligatoria di incendio e scoppio, oltre a eventuali altre spese, non obbligatorie e a discrezione del cliente, come le assicurazioni. Non c’è da preoccuparsi: solitamente si tratta di spese molto contenute e pari a qualche centinaio di euro (per esempio per le spese di istruttoria o di perizia). Ma di certo bisogna metterle in conto, dato che rappresentano ulteriori voci di costo che incidono su quanto bisognerà sborsare, almeno in fase iniziale (alcune di queste spese, come la perizia o l’istruttoria, sono infatti una tantum, si pagano all’inizio e poi non ci si deve più porre il problema).
Bisogna quindi assicurarsi, prima della sottoscrizione, che non ci siano spese che incidono in maniera eccessiva sul costo finale del finanziamento. È qui che entra in gioco il Taeg, il Tasso annuo effettivo globale d’interesse. Questo tasso, infatti, con un calcolo finanziario un po’ complesso, sintetizza in un unico indicatore il costo finanziario complessivo del mutuo, comprensivo sia degli interessi sia delle spese citate sopra. Il Taeg tiene conto di tutte queste voci di spesa, grandi o piccole, una tantum oppure cadenzate nel tempo (come quelle di incasso rata e di assicurazione), riassumendo in un unico indicatore il costo finanziario complessivo del mutuo. Anche qui, un Taeg basso corrisponde quindi ad un’offerta vantaggiosa, e anzi è quello che consente di capire in via definitiva quale offerta è la più conveniente di tutte dal punto di vista finanziario.
Tan e Taeg sono strettamente legati ed è opportuno considerarli entrambi nel momento in cui si opta per l’una o l’altra opzione di finanziamento. Il Taeg solitamente sarà più alto del Tan, ma bisogna tenere presente che quanto più il Taeg si allontana dal Tan, tanto più quelle spese incideranno sul mutuo rispetto ad altre offerte
Tan e Taeg sono insomma strettamente legati (un po’ come voi e la vostra dolce metà) ed è opportuno considerarli entrambi nel momento in cui si opta per l’una o l’altra opzione di finanziamento. Il Taeg solitamente sarà più alto del Tan, ma bisogna tenere presente che quanto più il Taeg si allontana dal Tan, tanto più quelle spese incideranno sul mutuo rispetto ad altre offerte.
Ma come effettivamente si individua la combinazione migliore tra Tan e Taeg e quindi la migliore offerta? La soluzione, spiega a Linkiesta Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline, sito di comparazione di mutui, è di mettere effettivamente in classifica i tassi delle diverse offerte bancarie, valutando nel complesso quale sia più vantaggioso: «Il consiglio fondamentale è partire dal confronto dei Tan per capire quanto ci sentiamo tranquilli nel gestire una rata di un certo importo rispetto al mutuo. Una prima classifica basata sul Tan permette di scremare sul panorama complessivo dell’offerta e di focalizzarsi sulle offerte che produrranno la rata più bassa. Poi, sempre nell’ottica di orientarsi sull’offerta migliore possibile, si fa una doppia verifica a livello di Taeg per vedere se quella classifica a livello di Tan si conferma anche per il Taeg: se risultano delle differenze rilevanti, quello è un segnale che un’offerta che poteva sembrare interessante in termini di tasso di interesse nasconde una verità diversa rispetto all’effettiva convenienza economica del prodotto».
Certo è che possono anche esserci altri fattori a condizionare la scelta, al di là del puro e semplice aspetto economico: magari preferite una determinata banca perché la conoscete già, oppure perché puntate ad avere una rata più bassa nel lungo periodo, anche se gli interessi saranno più alti e così via. La verità è che non ci sono decisioni migliori in assoluto: ogni mutuo ha i suoi vantaggi e le sue controindicazioni e va semplicemente scelto in funzione della propria situazione e delle proprie esigenze.
Il momento è propizio per aprire un mutuo per la casa dei vostri sogni. Ora come ora, infatti, il costo del denaro è ai minimi e in giro si trovano molte offerte simili tra le diverse banche, che puntano a minimizzare il costo per attirare più clientela
Se continuate a pensare di non sapere nulla di mutui, tranquillizzatevi, perché se da un lato è sicuramente difficile identificare preventivamente le offerte migliori tra le varie banche, dall’altro c’è almeno una buona notizia: il momento è propizio per aprire un mutuo per la casa dei vostri sogni. Ora come ora, infatti, il costo del denaro è ai minimi e in giro si trovano molte offerte simili tra le diverse banche, che puntano a minimizzare il costo per attirare più clientela. Ricordatevi di rizzare comunque le orecchie: una differenza anche solo di un punto percentuale, su un mutuo di venti o trent’anni, può comportare di dover sborsare molto più denaro del necessario (parliamo di 10-15 euro per ogni quarto di punto di tasso, su 100.000 euro di mutuo). Confrontate quindi tante offerte, il più possibile, per essere sicuri di trovare la migliore: i siti come Mutuionline consentono di comparare decine e decine di offerte e di individuarne sei o sette tra le più convenienti, restringendo il campo.
Tan e Taeg, in sostanza, non sono microscopiche postille a fine pagina che normalmente potreste permettervi di ignorare, ma saranno lo Yin e Yang della vostra vita da mutuatari. Rimane solo un ultimo scoglio da superare, un’ultima prova a separarvi dal mettere finalmente piede nella vostra casa: parliamo delle famose assicurazioni aggiuntive, come quelle sulla vita. Qui non fatevi imbrogliare: se alcune banche le presentano come necessarie per concludere il finanziamento, in realtà sono spesso a discrezione del cliente. Certo, sono molto utili per tutelarsi da possibili eventi che, nell’arco pluridecennale di un mutuo, potrebbero compromettere l’operazione (per la serie: e se mi lascia?). Ma allo stesso tempo possono rappresentare delle voci importanti di spesa, dagli 8 ai 10.000 euro per mutui da 100-150.000 euro, e quindi bisogna quindi fare attenzione al peso che potrebbero avere sulle rate, per non rischiare di svuotarsi troppo le tasche. «Una volta fatte tutte le comparazioni, si deve sempre verificare, da un lato, che la banca non preveda dei costi aggiuntivi obbligatori di assicurazione, e cioè che l’accettazione da parte della banca sia fatta a prescindere dalle assicurazioni aggiuntive», conclude Anedda. «Poi, se così fosse o se come clienti si fosse interessati a queste assicurazioni, è bene richiedere che il preventivo venga integrato con le spese già conteggiate nel Taeg, in modo da fare un confronto sull’effettivo costo».
Quello che vi viene detto da una certa banca, dunque, non è necessariamente la stessa risposta che potreste ricevere da un’altra: anche per questo, nella scelta del mutuo, comparare tra diversi istituti finanziari è fondamentale. La casa, invece, per fortuna è sempre una, ed è lì ad aspettarvi.
FONTE: LINKIESTA