Bonus prima casa: come funziona se si è già proprietari?

Se è vero che il «bonus prima casa» si chiama così proprio perché può essere ottenuto una sola volta, sulla «prima» e non sulla «seconda» casa, è anche vero che tutte le regole hanno almeno un’eccezione e che, quindi, a determinate condizioni, il proprietario che già possiede un’abitazione può acquistarne un’altra, nello stesso Comune, con l’agevolazione in commento. Non sempre però, ma solo a condizione che l’immobile comprato in precedenza con il «bonus prima casa» sia diventato «inidoneo» all’uso. Cosa significa? È il caso, ad esempio, della famiglia che si allarga e per la quale il numero di stanze è insufficiente ad ospitare i nuovi figli. È questo l’importantissimo principio stabilito dalla Cassazione con una recente sentenza [1]. Ma procediamo con ordine e vediamo come funziona il bonus prima casa se si è già proprietari.

Bonus prima casa: in cosa consiste?

Il cosiddetto bonus prima casa è un’agevolazione fiscale per chi compra un immobile da destinare a propria abitazione di residenza. Consiste in un notevole risparmio di imposta visto che l’Iva, anziché essere al 10 o al 22% (a seconda del tipo di immobile) è pari al 4%; se si acquista da privato, invece, visto che l’atto non è soggetto a Iva, l’imposta di registro, che di norma è al 9%, passa al 2%. Quando queste percentuali sono applicate su importi elevati, lo sconto che ne deriva è enorme. Si pensi a un immobile di 200mila euro acquistato dal precedente proprietario: l’imposta di registro da pagare passa da 18mila a 4mila euro.

Oltre a ciò l’imposta ipotecaria e quella catastale sono entrambe in misura fissa e ammontano a 200 euro ciascuna per le vendite soggette a Iva e a 50 euro ciascuna per le vendite da privato.

Bonus prima casa: quali condizioni?

Chi vuol ottenere il bonus prima casa non deve avere altre case. O meglio:

  • non deve avere, nello stesso Comune ove è situato l’immobile acquistato, la proprietà di un’altra abitazione neanche se in comunione col coniuge. Se così non è, l’acquirente ha tempo un anno per vendere il precedente immobile;
  • non deve avere, in tutta Italia, la proprietà di un’altra abitazione acquistata con il bonus prima casa.

È inoltre possibile ottenere l’agevolazione fiscale sulla prima casa solo a condizione che questa sia:

  • non di lusso;
  • nel Comune ove l’acquirente ha la residenza. Se così non è, ha tempo 18 mesi dalla stipula del rogito per trasferire la residenza nel Comune ove si trova l’immobile, salvo vi sia una causa di forza maggiore la quale soltanto potrebbe evitargli le sanzioni (si pensi a un terremoto; non lo è invece il fatto che l’inquilino all’interno della nuova casa non se ne va nonostante lo sfratto); oppure nel Comune ove svolge l’attività lavorativa pur senza avervi la residenza; oppure nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende l’acquirente che si è trasferito all’estero per lavoro.

Infine la casa acquistata con l’agevolazione non deve essere venduta prima di 5 anni.

Ritornando al concetto di forza maggiore che impedisce oggettivamente il trasferimento della residenza, secondo la Cassazione si deve trattare di un evento sopravvenuto al contratto, non fronteggiabile dal contribuente, imprevedibile, inevitabile e non imputabile al contribuente stesso [2].

In caso di inadempimento a tutte queste condizioni l’Agenzia delle Entrate procede al recupero dell’imposta ordinaria (quella cioè non pagata all’atto dell’acquisto dell’immobile) e all’applicazione della sanzione del 30% della differenza tra l’imposta ordinaria e l’imposta agevolata.

Bonus prima casa: come funziona?

Per ottenere il bonus prima casa è sufficiente dichiarare al notaio, che rogita l’atto pubblico di vendita della casa, che si è in possesso di tutte le condizioni appena descritte (o che vi si adempierà nei termini previsti dalla legge: un anno per la vendita della precedente casa nello stesso Comune; 18 mesi per il trasferimento della residenza). Sarà il notaio stesso a calcolare le imposte agevolate e a comunicarle al contribuente che poi dovrà versarle secondo gli importi con il bonus prima casa.

Bonus prima casa: come funziona per chi è già proprietario?

Abbiamo detto che chi è già proprietario di un altro immobile, ovunque situato in Italia, non può mai ottenere una seconda volta il bonus prima casa, salvo che il precedente sia stato venduto. Questa vendita non può avvenire prima di cinque anni.

Invece, chi è già proprietario di un altro immobile situato nello stesso Comune ove viene acquistato quello nuovo ha tempo un anno dal nuovo acquisto per rivenderlo. Se non lo fa perde il bonus. Tuttavia, non è necessario cedere la precedente abitazione situata nel medesimo Comune, per usufruire una seconda volta del bonus prima casa, se esso è diventato inidoneo all’uso. L’esempio tipico è di una casa pericolante o da ristrutturare, con impianti non funzionanti; o diventata troppo piccola a seguito dell’aumento del numero dei familiari (per la nascita di nuovi figli) o troppo grande (a seguito della diminuzione del numero dei familiari); oppure, una abitazione prima tranquillamente utilizzabile ma che poi si renda inaccessibile (perché ubicata in un piano elevato non servito da un ascensore) a chi resti vittima di un incidente che ne comprometta la deambulazione; oppure, una casa posizionata in un luogo insalubre per il mutamento delle condizioni di salute del suo proprietario o che si renda inutilizzabile a causa della distanza dal suo luogo di studio o di lavoro. Questo è stato il chiarimento fornito dalla Cassazione qualche giorno fa. L’inidoneità deve essere una condizione oggettiva (cioè attinente allo stato dell’immobile e non soggettiva (per una mutata percezione del proprietario che intende “ingrandirsi”).

Pertanto, quando la legge sull’agevolazione fiscale prima casa dispone che non può comprare la «prima casa» il contribuente nella situazione di «prepossidenza» di un’altra casa, si dovrebbe interpretare tale normativa (secondo la Cassazione) come se dicesse che non è impedito l’acquisto della «prima casa» al contribuente che abbia:

nel medesimo Comune, la piena proprietà (o il diritto di uso, usufrutto o abitazione) di altra casa inidonea all’uso abitativo;

in qualsiasi parte del territorio nazionale, la piena o nuda proprietà (o il diritto di uso, usufrutto o abitazione) di altra casa, acquistata con l’agevolazione «prima casa».

Questa tesi della Cassazione è però stata più volte contrastata dall’Agenzia delle Entrate che, nonostante il diktat dei giudici, potrebbero ugualmente applicare le sanzioni [3].

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